ВС разъяснил, может ли быть выставлен на торги подвал в многоквартирном доме

Подвальное помещение в многоквартирном доме принадлежит собственникам квартир в здании на праве общей долевой собственности и не может войти в конкурсную массу и быть реализовано на торгах в процедуре банкротства даже если в ЕГРН должник указан в качестве собственника подвала, отмечает Верховный суд (ВС) РФ.

Суть дела 

В рамках дела о банкротстве ООО «Интелнет Связь» товарищество собственников недвижимости «Клубный дом «Скай Паркс» обратилось с заявлениями о признании недействительными торгов по продаже нежилого подвального помещения и исключении его из конкурсной массы должника, ссылаясь на то, что данный объект недвижимости относится к общедомовому имуществу собственников помещений в здании. 

Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил, указав, что размещенный в подвале индивидуальный тепловой пункт относится к объектам жизнеобеспечения, входящим в состав здания, и, в связи с этим не может быть реализован на торгах в процедуре банкротства должника. 

Однако апелляционный суд отклонил заявление товарищества, поскольку в отсутствие решения собрания собственников помещений о судьбе общедомового имущества приоритет при установлении правообладателя такого имущества имеют внесенные в ЕГРН сведения о должнике как собственнике подвального помещения. Суд округа оставил решение апелляции без изменения. 

Не согласившись с постановлениями апелляционного суд и суда округа, товарищество обратилось с кассационной жалобой в Верховный суд. 

Общее имущество 

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, напоминает ВС. 

Он подчёркивает, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. 

«Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН», — уточняет Верховный суд. 

Из установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств усматривается, что спорное подвальное помещение площадью 15,9 кв. м представляет собой индивидуальный тепловой пункт, необходимый для обеспечения горячим водоснабжением здания, входит в состав его общедомового имущества и не предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания. 

«Изложенное означает, что, несмотря на наличие в ЕГРН записи об обществе «Интелнет Связь» как о собственнике спорного подвального помещения, оно принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и, соответственно, не могло войти в конкурсную массу должника и быть реализовано на торгах в процедуре банкротства», — отмечает высшая инстанция. 

С учетом этого вывод суда первой инстанции о признании торгов в данной части недействительными на основании пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ является правомерным, резюмирует ВС. 

Недействительность договора 

Вместе с тем следует учитывать, что в силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса. 

«При предъявлении в рамках дела о банкротстве требования о признании торгов по продаже имущества должника недействительными суд помимо этого требования разрешает и вытекающие из него требования о признании недействительным договора, заключенного по результатам торгов, а также о применении последствий недействительности такого договора», — поясняет Верховный суд. 

Однако названные требования в заявление об оспаривании торгов товарищество не включило. Суды соответствующие обстоятельства на обсуждение сторон не выносили, относящиеся к ним доказательства не исследовали, данные требования по существу не рассматривали, констатирует высшая инстанция. 

На основании изложенного ВС отменил оспариваемые судебные акты и оставил в силе определение суда первой инстанции. Вопрос о признании недействительным договора, заключенного по результатам проведения торгов по продаже нежилого подвального помещения, и о применении последствий недействительности данного договора Верховный суд  направил   для рассмотрения по существу в Арбитражный суд города Москвы.