Кошмар клаустрофоба: почему стали популярными квартиры-лилипуты

И ведь покупают!

«Продажа квартиры-студии 8 кв. м в Бибиреве, цена 1,9 млн рублей. Без ипотеки и маткапитала. Только наличный расчет. Студия по суперБЮДЖЕТНОЙ цене! Прописка московская сразу после сделки!»

Если установить на сайтах поиска квартир сортировку объявлений по самой низкой цене, можно наткнуться на сотни подобных объявлений. 8 квадратов - это абсолютный минимум. Есть и побольше - 12 квадратов. Обычно речь идет о вторичке. Но есть и рекордно компактное жилье в новостройке - 11,6 кв. метров.

Действительно ли с покупательной способностью населения в России все стало так плохо, что покупатели сметают такие клетушки, которые только и можно назвать что ужасом клаустрофоба?

- Формат микроквартир площадью до 15 квадратов действительно развивается, - анализирует директор департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор . - Такое жилье привлекает молодых покупателей и приезжих в столицу из регионов. В общем, всех, у кого есть только минимальный бюджет на приобретение жилья.

На снимках с сайтов недвижимости микроквартиры обманчиво выглядят более просторными, чем в реальности. Фото: realty.yandex.ru

СКОЛЬКО ЭТО БУДЕТ В ТАТАМИ?

В Японии измеряют площадь квартиры не в квадратных метрах, а в татами (маты, которыми застилают полы японских домов) - это примерно 1,5 кв. м. В стране, территория которой в 45 раз меньше российской, квартиры-коробки на 4 татами - обычное явление. Но неужели и в нашей необъятной родине люди готовы приобретать жилье пускай не на 4, так на 6 татами?

- Берут еще как, - кивает член Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев . - Покупают 3 - 4-комнатные квартиры и делают из комнат и даже кухонь студии ( комната, совмещенная с кухней и отдельным санузлом. - Ред. ). Это пока небольшой, но растущий в Москве бизнес.

ПЯТЬ ДОЛЬЩИКОВ НА ОДНО ЖИЛЬЕ

Стандартный механизм появления микроквартир такой. Компания набирает 5 клиентов, они в складчину покупают 4-комнатную квартиру, оформляют ее в долевую собственность, а затем каждая комната и кухня переделываются в 5 студий. Каждому покупателю выделяется доля в натуре (натура - здесь не бандитский, а юридический сленг, означающий физическое выделение). Многие участники рынка считают такую схему граничащей с мошенничеством.

- Был реальный случай с 4-комнатной квартирой на 87 квадратов у метро «Волгоградский проспект» ценой в 11 млн, - продолжает Вихлянцев. - На нее нашли 5 покупателей, которые отдали за будущие студии по 3 млн рублей. За эти деньги в Москве купить другое жилье невозможно. Те, кто это организует, своих денег почти не вкладывают. Их траты - минимальный ремонт, возведение перегородок и узаконивание перепланировки. А навар по 2 - 3 миллиона с каждого объекта.

Причем рекламируются такие «студии» как покупка отдельной квартиры. И лишь в процессе клиент выясняет, что он покупает долю от большой недвижимости. Есть риски, что собственность так и не дооформят.

- Знаю случаи, когда людей просто кидают, оставляя их с долями, - рассказывает Вихлянцев. - На моей памяти были лишь единичные случаи, когда такие сделки были юридически доведены до конца.

Фото: avito.ru

ГЕТТО В КОТЕЛЬНИКАХ

Отдельные 12-15-метровки активно предлагают в новостройках. Меньше не получается: по закону жилая комната должна быть минимум 9 метров плюс 3 - 5 квадратов на отдельный санузел и коридор.

- Сейчас почти в любом жилом комплексе есть студии. И эта тенденция наблюдается не только в Москве, но и по всей России, - говорит Вихлянцев. - Застройщики пытаются зацепить те социальные слои, которые не могут позволить себе купить полноценную квартиру.

По оценкам экспертов, пик спроса на рынке недвижимости был в конце 2018 года, когда ставки по ипотеке были довольно низкими. Сейчас после реформы долевого строительства (теперь деньги дольщика хранятся на спецсчете в банке - и забрать их застройщик может только после вручения покупателю ключей от готового жилья, а деньги на строительство нужно брать кредитами в банках) цены на жилье выросли на 10 - 15%.

- Сегодня рынок перегрет, - констатирует риэлтор. - К примеру, Росреестр уже зафиксировал 20-процентное снижение сделок с квартирами в Подмосковье. Все это приведет к вялому, но снижению цен на квартиры. Вместе с тем и рынок микроквартир никуда не денется. Более того, есть риски создания гетто в тех же Котельниках, Балашихе, - прогнозирует Вихлянцев.

ДРУГОЕ МНЕНИЕ

«Крохотные студии востребованы для посуточной аренды»

- Действительно, 2 - 3-комнатные квартиры часто переделывают в несколько студий, но, как правило, их используют как дешевый входной билет (около 2,7 млн рублей) в бизнес посуточной аренды, - считает эксперт по недвижимости Никита Журавлев . - На рынке новостроек массового наплыва небольших квартир нет. Чаще можно встретить противоположную тенденцию, когда застройщики увеличивают площадь объектов за счет расширения кухонь, коридоров, ванных.

ИСТОЧНИК KP.RU