Четверть века в ипотеку: как цены на жилье загнали татарстанцев в долги на 500 млрд

Количество выданных ипотек в Татарстане в этом году выросло вдвое, а долг жителей республики достиг 540 млрд рублей – это на 40% больше, чем планируется бюджет РТ на будущий год. Объясняем, что вызвало такой бурный спрос на ипотеку и что ждет рынок со все возрастающей ключевой ставки ЦБ.

Жители Татарстана в январе – сентябре взяли 52,1 тыс. ипотек – в 1,7 раза больше, чем годом ранее, приводит данные ЦБ.

Только в сентябре банки выдали 9,4 тыс. кредитов на приобретение жилья – рекордное количество за все время. В январе их было всего 2,6 тыс., показатели постепенно росли с небольшим проседанием в апреле. По сравнению с сентябрем 2022 года число выданных ипотек увеличилось почти в 2 раза.

«2022 год был разрозненным в спросе: кто-то откладывал покупку, кто-то, наоборот, ускорялся с приобретением. Ну а 2023 год в плане покупки недвижимости можно назвать самым активным за последнее десятилетие, так как не было каких-то ключевых новостей, которые бы могли повлиять существенно на снижение спроса. Единственная ключевая новость этого года – повышение ключевой ставки ЦБ в августе и в сентябре», – объяснил ситуацию вице-президент Гильдии риелторов, директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев.

По его словам, увеличение ставки Центробанком стало драйвером роста количества сделок именно в сентябре и октябре.

Член Гильдии риелторов РТ, руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова считает, что в этом году татарстанцы стали больше оформлять ипотеку потому, что недвижимость заметно подорожала и покупать ее за наличные многим уже не под силу.

Кто-то пытается выиграть – размещают наличку на депозитах под 13-15% годовых и оформляют льготную ипотеку всего под 8%.

«Многие приобретают недвижимость для сохранения денежных средств, видя инфляцию, но могут ее купить только по ипотеке», – заключила собеседница агентства.

Если говорить о сумме, то за три квартала жители республики взяли ипотечных кредитов на 193 млрд рублей – это в 1,9 раза больше, чем годом ранее.

В сентябре года рекордные цифры зафиксировали и в этом направлении, объем кредитов составил 37,2 млрд рублей. Для сравнения: до начала действия льготной ипотеки на новостройки в этом же месяце 2019 года были более скромные суммы – 7,5 млрд рублей. Рост почти в 5 раз.

Сказываются и спрос, и рост цен на квартиры: чтобы купить их, приходится занимать больше. В этом сентябре средняя сумма одного кредита приблизилась к 4 млн рублей. И это в среднем по Татарстану, по Казани цифры явно больше.

Год назад средний ипотечный чек составлял 3,6 млн рублей – почти на полмиллиона меньше. И если уж сравнивать с периодом «до льготной ипотеки», в 2019 году для покупки квартиры было достаточно всего 2 млн рублей.

«Сумма действительно выросла. Если пять лет назад средний кредит был порядка 1,5 млн рублей, то сейчас в ипотеку берут от 3 до 5 млн рублей. Но это связано не с тем, что стали больше брать ипотеки, просто цены на недвижимость выросли», – подчеркнул в разговоре с корреспондентом «Татар-информа» вице-президент Гильдии риелторов РТ, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев.

По данным замеров ЦБ, в сентябре татарстанцы брали ипотеку уже на 25 лет и 5 месяцев – это еще один рекорд за всю историю. Даже годом раньше этот показатель был равен 23 годам 8 месяцам – почти на 1,5 года меньше требовалось, чтобы рассчитаться с долгами. По словам экспертов, причина здесь всего лишь одна — это увеличение размера ипотечного кредита.

«Еще лет пять назад никто не брал ипотеку на 25 лет. Максимальный срок был 15 лет. Многие крутили у виска пальцем и говорили: “Ты что, бери хотя бы лет на десять”. Сейчас срок по ипотеке в 25 лет и 5 месяцев никого не удивляет. Так делают ради уменьшения ежемесячного платежа и чтобы бремя ипотеки не так сильно било по доходу семьи», – отметила Анастасия Гизатова.

Руслан Садреев к словам коллеги добавил, что чаще всего заемщики гасят ипотечную задолженность перед банком досрочно и в достаточно короткие сроки.

«Конечно же, практически никто из заемщиков не планирует платить ипотеку 25 лет. Сегодня, по моим наблюдениям, средний срок полного погашения кредита составляет 5-7 лет. Если говорить о середине 2010-х годов, то тогда он составлял 2-3 года», – рассказал вице-президент Гильдии риелторов.

Портфель ипотечных кредитов в Татарстане на 1 октября достиг 539,7 млрд рублей – это в 1,4 раза больше цифр, которые закладываются в бюджет республики на 2024 год. Доходы и расходы на следующий год прогнозируются на уровне 383,9 млрд рублей.

Еще в начале года долг за ипотеку татарстанцев был около 422,4 млрд, к октябрю он вырос на 28%, а в целом за год – к октябрю 2022 года – на 37%.

«Рост портфеля связан с ростом цен: чем больше цены на квартиры, тем, естественно, и кредитный портфель больше. На вторичном рынке цены точно расти не будут, а скорее всего, даже будут падать. С учетом того, что ипотека на вторичном рынке стала практически недоступной, я думаю, что этот объем будет падать, причем существенно», – заключил Андрей Савельев.

Ажиотажный спрос спровоцировало и ожидание повышения ключевой ставки, ведь вслед за ней растут и ставки по кредитам. С августа ЦБ повышал ее дважды. Сейчас она равна 15%. Что же со ставками на рынке?

Если на «первичке», где царствует льготная ипотека, они почти не изменились, то на вторичном рынке недвижимости ситуация совсем другая – здесь они повысились уже до 19-20%, говорится в исследовании Финансового института развития в жилищной сфере России «Дом.РФ».

Увеличение ставок по ипотечному кредитованию повлечет за собой провал на вторичном рынке недвижимости, считают эксперты, – дорогие квартиры по высоким ставкам попросту не будут брать.

«На первичном рынке у нас нет проседания, на вторичном мы к этому как раз сейчас подошли. В ноябре у нас закончились предодобренные кредиты. Октябрь еще более-менее нормально завершился, но мы уже видим снижение спроса», – спрогнозировал Андрей Савельев.

Анастасия Гизатова согласилась с коллегой и отметила, что особенно сильно разрыв будет заметен в зимние месяцы – декабрь и январь.

«Сильное проседание мы увидим в декабре, а может быть, даже и в январе, потому что активизируются те, кто снимает деньги с депозитов и получает дополнительные выплаты. Вообще декабрь всегда активный месяц на рынке недвижимости. А потом мы увидим проседание, ведь покупать “вторичку” под 16-17% — это неразумно», – подчеркнула собеседница агентства.